なぜ「物件が決まれば進められる」は誤解なのか？
障害福祉サービスの開業準備で、最初に動き出す人が多いのが「物件探し」。
しかし、制度の実務に通じた支援者ほど、こう言います。
「物件が決まってからでは、むしろ遅いこともある」
開業に必要な設備基準や用途地域、消防法など、
制度の壁は物件選定の段階から始まっているのです。
物件選定でよくある誤解と制度的リスクとは？
| 物件が決まれば申請できる | 用途地域・構造・設備基準でNGになることがある
| 居抜き物件なら楽 | 前業種の設備がそのまま使えないケースが多い
| 賃貸契約を先に結ぶ | 指定が通らなかった場合、損失が大きい
| 改修すれば通るはず | 消防法やバリアフリー基準で追加工事が必要になることも
物件選定は「制度に通るかどうか」を見極める工程。
感覚だけで進めると、後戻りできない損失につながります。
物件が制度に通るかどうかは何で判断されるのか？
障害福祉サービスの指定申請では、以下のような制度的条件が審査対象になります：
- 用途地域（都市計画法）：福祉施設が認められる地域かどうか
※市街化調整区域に該当する場合、原則として福祉施設の新設は困難です。開発制限があるため、事前に都市計画課で確認を。 - 建物構造：木造・鉄骨・耐火構造など、改修の可否に影響
- 設備基準：トイレ・浴室・相談室・事務室などの配置と広さ
- 消防法：スプリンクラー・誘導灯・避難経路の確保
- バリアフリー基準：段差・手すり・通路幅などの整備
- 障害福祉計画との整合性：地域ニーズに合致しているか
これらの条件に適合していなければ、申請そのものが受理されない可能性があります。
どうすれば“現場で通る物件選定”ができるのか？
制度に通るだけでなく、現場で支援が続けられる物件かどうかを見極めることが重要です。
そのためには、以下のような進め方が効果的です：
- 物件探しは「制度と現場の両立」が鍵
→ 使いやすさだけでなく、制度的な適合性を同時に確認 - 指定権者との事前相談前に契約しない
→ 賃貸契約は「指定が通る見込み」が立ってから - 不動産業者に「障害福祉サービス用」と明示する
→ 用途地域や改修可否を事前に確認しやすくなる - 市街化調整区域かどうかを必ず確認する
→ 都市計画課での事前照会が不可欠 - 事業計画書との整合性を意識した物件選定
→ 支援内容と施設構造が制度的に一致しているかを確認
物件選定は「制度に通るか」だけでなく、「支援が続くか」まで見据える。
障害福祉専門行政書士のような支援設計者だからこそ、現場で通る選定ができるのです。
物件選定の準備項目をチェックリストで確認しよう
✅ 用途地域の確認（都市計画課）
✅ 市街化調整区域の有無を確認
✅ 建物構造と改修可能性の確認
✅ 設備基準の照合（指定権者の基準表）
✅ 消防法・バリアフリー基準の確認
✅ 賃貸契約前に指定権者と相談
✅ 事業計画書との整合性確認
物件選定と設備基準に関するよくある質問
Q1：物件選定で最初に確認すべきことは？
A1：用途地域と市街化調整区域の有無です。都市計画法により、福祉施設が設置できない地域もあるため、都市計画課で事前に確認しましょう。
Q2：居抜き物件はそのまま使えますか？
A2：前業種の設備がそのまま使えるとは限りません。障害福祉サービスの設備基準に適合しているか、指定権者に確認が必要です。
Q3：賃貸契約はいつ結べばいいですか？
A3：指定権者との事前相談を終え、制度的に通る見込みが立ってから契約するのが安全です。先に契約すると、申請が通らなかった場合に損失が出る可能性があります。
Q4：設備基準はどこで確認できますか？
A4：自治体の障害福祉課や指定権者が基準表を公開している場合があります。トイレ・浴室・相談室などの配置や広さが審査対象になります。
👉 第1回記事『障害福祉サービス開業は自由じゃない？』
👉 第2回：障害福祉サービス開業に必要な法人設立と資金調達の基本
👉 障害福祉まとめページ→(記事はこちら）
👉第5回：障害福祉サービス開業で見落としがちな人員配置と加算・減算の制度的な落とし穴はこちらからご覧ください
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